作者： phil

关于立体城市，我们已经听到了很多传说，许多媒体报道中都有讲到，小说《同城热恋》里有故事描写，还有未来的网游立体城市等等，如果它以前像是墙上的美人，今天我们要把它请下来，让它成为炕上能生孩子的媳妇。
遥远的故事
立体城市的概念来源于一个非常有趣的故事。3年前，一个朋友告诉我说：”有位神人有本天书要给你看，一般人看不懂，写书这个人认为只有你能看懂。”我拿来一看，是很厚一本白皮书，叫《中国梦》，内容极其复杂，其中写到解决中国经济问题的三大梦想，其中一个梦想是建超高密度的巨构建筑，其灵感来自于日本曾经做过的空中城市、迪拜的金字塔。中国要拉动内需，就要建很多大家伙，如果在北京建上12个，让北京人住进去，剩下就全是绿地，这是他的第一个畅想；另一个梦想是种电，不是发电，而是像种庄稼一样种电，这事儿我现在还没弄明白。看完这书以后，我发现它在讲一种大交换的理论，用的是一种新的语言体系。后来朋友说作者想见我，并且悄悄告诉我他的名字。后来，朋友带我见了这个人，在交谈中，我说这个事情就叫立体城市，因为你讲的无非就是把城市摞起来。他说这个说法好。名字是我提的，思路是他在幻想的书里原创的。
我问他为什么找到我呢，他说研究了中国的地产商，认为我是有理想的，不光赚眼前的钱，还能够看到钱以外的地方；另外这复杂的理论，只有我能看懂。我当然谢谢大哥夸奖。接下来他问我能不能去实施，并给我描述实施的方法以及资本市场运作方式，其复杂程度超出所有人的想象。我说这件事情要落地，就要组建一个公司，要按我的想法来做，用万通的资源来推动初期的工作。于是我找到郝杰斌，然后我们组建了公司，开始了立体城市的追梦之旅。
3年过去后，我在哥本哈根第一次对外讲，然后在中国反复讲，在实践当中不断去研究。我们不断面对各方面的质疑，但是并不着急，因为我有经验，讲一个有意思的新事，不讲上2、3年是没人会相信的。这就好像谈恋爱一样，你追她，一开始她会有抵触，但是你坚持追上几年，突然不追了，她可能会觉得她自己错了，反而会回来找你。
我们在纽约做”中国中心”就是这样，2003年我刚开始去折腾的时候，没有任何人觉得这事儿是靠谱的。我在纽约见到靳羽西时，她也认为这不可能。她说：”在美国被拉登强拆掉的地方盖一座最高的楼，然后里面有-中国中心-，这让美国人精神上、价值观上受不了，我是华裔我都受不了。”她建议我改个名字，或者换个地方。我说我不换地方，我只想在这儿做。7年过去了，这两年每年”中国中心”都在主持”中美商业领袖圆桌会议”，每次这些商业巨头包括市长布隆伯格都会讲”中国中心”，特别是谈到金融危机以后纽约的发展和美中关系时都少不了这一话题，他们对我们高度肯定。现在除了纽约合作组织以外，不少著名的投资机构都对我们的项目表示高度热情，希望能参与。
今天，我已经讲了两年立体城市，现在我只要讲一遍，别人就认为可行。一开始讲10遍别人都认为不行，如今只要我们在一个城市落地，不需要多讲，别人都来找你，这就是创新在市场上必然的经历。我们已经走过了构想、萌芽阶段并经过社会检验，接受过各方面的质疑并做了大量调整，现在大家都能听得懂了。这个过程在公司内部也是一样，当我刚开始说的时候，我的团队都认为完全不可思议，在背后说董事长疯了；但是现在大家已不再这么认为了。创新者要有理想，正因为有理想，你才能坚持到底并获得认可。
摊大饼，还是摞小饼？
要解决当下城市化进程中的这四大疾病，我们得换一个药方，原来是摊大饼，就是平面城市，北京目前按城区规划，容积率不到1，三环以外空地还很多，把CBD放倒一摆也还是不到1，中间的基础设施、成本开支都很大。我们现在想反其道而行之，把饼缩小并重叠起来，往高垒，这样一来，城市就有了几个新特征：第一，它是立体的，不是平面的；第二，密度肯定加大，高密度或者中密度，容积率超过1，接近10；第三，里边的空间布局比原来复杂几十倍，原来是平面布局，比如购物中心在这儿，周边是写字楼、商业、学校，现在我们把它们压缩到一起并拔高，系统会更复杂；第四，管理更具集约性。我们知道以前老的收音机是电子管的，很大；后来发展成晶体管，就是半导体；现在是高级的集成电路，一个指甲盖儿大小的物件里什么都能装下。我们的思路就是把城市由电子管变成晶体管，变小一点儿、高一点儿、密一点儿，但是功能要更好。
在地球上密度最大的地方，1平方公里能装100万人，这就是现在南非贫民窟里的现实。那只有3、4层高的破旧屋子里，人们面对面、背贴背生活；如果那里的人和人抱在一起睡，那这些地方的人口还可以再加10万。那儿的监狱里边人口密度更大。这都是贫困带来的超高密度。而地球上有一个叫做芝加哥的地方，1平方公里最多盖了1200万平米的建筑。我们的任务是要在人和建筑之间找到合理的数字。同样的人口数量，区区100万平米是一个令人痛苦的数字，而1200万则又可能令人窒息。究竟在1平方公里的面积里盖多少房子、装多少人、有多少人就业、如何组织交通，才能做到节能环保和可持续发展，让城市人很舒服，比目前摊大饼的城市更好呢？
经过大量的比对研究，我们认为比较好的尺度是1平方公里可以建600万平米的地上建筑加30万平米的地下建筑。600万平米比芝加哥少一半，显然舒服很多；装10万人口，比南非少了90%；毛容积率是6，比通常的稍高一点儿，净容积率做到9.3，比北京的国贸一带CBD地区要低，那里的容积率是11。600万平米分给10万人用，其中340万平米的住宅给10万人晚上睡觉，一人34平米，这比我们现在城市人均28平米要大，已经高于日本的平均数了。剩下是人均拥有的写字楼、购物中心、立体农业、医疗等空间，加在一起人均享有的空间翻了一番，将近60平米，比北京的望京、国贸甚至美国的曼哈顿都要舒服得多。
北京的望京在17平方公里的土地上建了700万平米的建筑，用了20年的时间，装了25万人。而我们开工5年就能做好，因为我们研究了很多快速建筑方法、城市的模数化，如果我们也装进25万人，最多需要2平方公里，节省了大量土地，但舒适度比望京要高，因为望京没什么好医院、好学校和农业。在我们即将实际投资建设的第一个立体城市，所有指标都须先于世界最理想的低碳城市（阿布扎比的马自达城）和中国正在实施的生态城市（天津中新生态新城），比如现在地球上有个跟我们规划中的立体城市类似的地方，可以佐证我们的想法是可行的，它在日本的大丸有地区，1.2平方公里建了700万平米建筑，看着很舒服。它的地下三层是打通的，中间可以跑汽车，它的容积率是10。它是旧城改造出的立体城市，不是新建的。另外一个将要建的准立体城市在韩国首尔的龙山火车站，在800亩土地大概是半平方公里的土地上建380万平米的建筑，由一个法国的设计师设计，380万平米全都连成一片，上下左右都连通，非常不错。目前万通正在跟这家业主讨论合作，我们会参加其中一部分项目。首尔有3000多万人口，密度非常大，他们认为做这样的项目很合理。
所以在地球上建立体城市并非无先例可循，只要人口密度足够大，房价够高，交通够困难，城市经济发展到人均GDP超过1万美金以上，立体城市就更加显示出它的合理性、经济性和便捷性。
我们往回倒一百年去看城市是怎样由平面变为立体的。在西方为什么纽约、曼哈顿没有变成摊大饼呢？曼哈顿已经建了200多年，才建了30平方公里，只倒腾中城和下城，上城基本上没有什么东西。最重要的原因是土地私有制度的约束，竞争效率的要求。另外，公权力太小，不可能按照长官意志，随意改规划、拉大城市框架。
在中国，我们看办公楼大小和是谁的，就知道那个城市的市场化程度。政府的楼越牛，这个地方市场经济越不发达。如果这个城市最高的楼是商业机构，那么这个地方商业气氛就好。比如上海陆家嘴，不是政府楼最高，高的都是环球金融中心等等。你到贵州看，贵阳最气派的楼是人民政府、法院。在纽约政府的楼还是100年前市议会的小圆楼，没有警卫，市长坐中间，跟拳击台一样，周围围着其他工作人员。市长布伦伯格是彭博社的老板，亿万富翁，他说这样信息传播最快，我一喊你就听见，效率高。
另外一个原因是技术革命带来的，纽约在1929年的时候土地没了，所有人都着急圈地。我们看过电影《泰坦尼克号》里有个绅士他太太怀孕了，他把太太放到救生船上，自己坐的大船最后沉没了，这个人就是地产商，他们家当时在纽约有很多地。当时最神气的是地产公司。纽约当时地紧张是因为盖房太多太快，那个时候房子是用石头和木头建的。石头能建多高？比如教堂比较高，有洋葱顶、圆顶、尖顶，但是没法住人，只能是钟楼上藏个敲钟人，一般都在3层以下。1929年金融危机出现了一个机会。钢铁大王要卖钢铁，于是想能不能用钢来建房子。有人就开始研发，后来证明成功了，一下就可以建很高。地基结构做好，这房子不会倒，而且可以往上延伸。但是石头如果垒到10层就垒不上去，金字塔是斜着才能垒那么高。石头的自重非常重，吊起来很难，会砸死人的。后来研究用轻的材料比如玻璃。还有就是人怎么上去，这样电梯就出来了。总之，钢结构、玻璃加电梯，开启了摩天大楼时代。从1932年开始，大家比赛建高楼，有了空间、面积，就可以出租、赚钱。1946年帝国大厦建完，成为纽约最高的建筑，结束了纽约疯狂盖摩天大楼的时代。这使原来的地一下多出来了，纽约变成了立体城市，现在1平方公里有800万到1000万平米建筑。
今天恰好我们面前又出现了机会，仿佛当年曼哈顿摩天大楼时代的机遇，只不过今天叫立体城市，要用新技术、新发明，把若干摩天大楼梳理好，摆布合理，让它们功能上互通互联，而且低碳环保。现在地不够了，城市病出来了，但钢结构更进步了，甚至是轻钢，500米以下是常规技术了，最高的楼1100米，在拉登老家吉达，现在又说有1200米。我不久前到迪拜塔去住了一下，它的高速电梯800米只用60秒，没感觉就上去了。另外纳米技术使材料自重大大降低。另外信息革命带来互联网，可以点对点的控制。如果过去立体城市装10万人，你满楼道吆喝找不着人。现在很简单，发个短信打个电话，还有摄像头、中央控制，巨大的建筑体系里可以实现有序管理。如果现在建1800米可能会有挑战，但是立体城市最高点才450米，其余的平均高度是120米。现在最大的单体建筑120万平米在成都已经开工了，我们比它略多一点儿,没有超出现在的技术能力的范围。
我们规划的立体城市，在1平方公里建的600万平米建筑是这样分配的：65%是建筑，35%是空地。其中350万平米是住宅，其余是商业、学校、医疗等等，包括60万平米的医院、30万平米的商业、10万平米的立体农业、60万平米的写字楼，还有一部分是知识工厂。在这里有三大产业保证同城生活、就业，就是医疗健康产业、立体农业、互联网的知识工厂。
医疗健康产业是我们进一步城市化当中最短缺的产业，而且是不会淘汰的永远的朝阳产业。比如我做一个成衣厂，过两年厂子可能被淘汰了，厂房又得换别的，但是医院可以建100年不倒。我们安排60万平米做四个医院，这叫医疗城，有专科医院、综合医院，还有普通的平民医院。
立体农业是第二产业，在日本叫植物工厂。在房间里生产水果、蔬菜甚至粮食，这在日本已经很多。如果房间里住人，要3米高，但如果种草莓1米高就够了，可以做3层，所以100平米的室内面积可以当做300平米的农田。植物白天有阳光的时候生长，晚上睡觉不长，我们把它放在室内，白天用自然光，晚上用人造光源，让它24小时长，面积增加了3倍，时间光照增加了2倍，所以产量、经济效益大很多（增加8-15倍）。当然投资也要增加，是普通农业的3到5倍。这是立体农业。10万平米空间种植的西红柿够10万人去食用，植物工厂解决立体城市所需的水果和蔬菜。
我们曾经专门到日本去考察全世界很成熟的植物工厂，发现以后在冰箱里边都可以种西红柿。现在植物工厂有的是货柜式的，有的是冰箱式的，欧洲不仅是植物，连养殖业、畜牧业都可以。你看餐馆不就是在屋里养鱼、养虾。在荷兰有在楼里养猪的，现在正在施工，很快就建成了。他的技术能够让猪的粪便不臭，而且集中起来沼气发电。养猪是大玻璃房，晚上看猪像是行为艺术，上面养猪，中间杀猪，在一楼就可以吃火腿肠开餐馆。我们跟刘永好合作，他说他现在养猪都养在五层楼上。
第三个产业是跟互联网相关的知识工厂，比如阿里巴巴的淘宝社区，包括现在的物流、一些创业的公司等等。这三大产业能容纳55%的人就业。10万人里假定7万人是劳动人口，那么有6万人是在这里就业的，这6万人抬腿就能够上班，比如吃西红柿打个电话直接配送到户。外来的人、流动的人口我们也测算过，比如老人一个礼拜出去一趟，小孩可能两礼拜出去一趟，经过计算来设计交通容量。白天最多可以装15-20万人，晚上大概10万人。
居住、就业、娱乐、教育、医疗有效地整合在一起，它们之间的距离是多少呢？步行距离最远是1000米，通常都在600米，而且全部都可以用自行车、电瓶车，各种现代的环保节能工具往来。大家再也不用一天4个多小时在城里折腾，你每天多出4个小时可以谈恋爱，建立和谐社会，而不是吵架。另外也亲近了自然，有大量的时间学习。

房地产这个行业存在了很多年，但是真正成为一个产业，是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。
近几百年以来，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的生意和买卖，二战以后特别明显。
空间价值的创造比地段更重要
所谓形势法则，就是讲一个事情到底是什么。举个例子，什么叫窗帘？有人说把这块布挂起来就叫窗帘，也有人说百叶窗是窗帘，但是如果用形势法则来理解，窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样，我们回到形势法则，房地产做的是空间生意，而不是做平面的生意；它是做有经济价值的空间，四堵墙加个顶，这就是我们经营的空间，我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入（现金流）不同，才让它的价值和别人不一样。
户外空间如被日本核辐射了的太平洋，这个空间是无边界无限制的，没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下，用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力，比如我们在纽约做”中国中心”，这一空间就非常稀缺，我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲，你要做”中国中心”，纽约那么多地方都可以选，为什么非要到自由塔？我说我要做一个唯一性空间，一个具有自然垄断条件的空间，也就是一个最有价值的空间。
我们万通的使命是创造有价值的空间，具体说就是：第一，我们要做空间生意；第二，我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些LOGO和广告语跟房地产没有太大关系，比如说创造生活，或者以人为本，这用在任何别的公司都可以；这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间，既说明了我们的行业，也说明了我们的生意经营的是什么东西，以及朝什么方向走才会使公司更有价值。
我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地，无论在哪儿我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地，但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，大玻璃一打开又像是户外；在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。正因如此，人们趋之若鹜，不火都不行。
所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要，因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下工夫，结果地是肉价钱，房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业，因为建筑业就负责把它建起来；而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。
我们在CBD的Z3那拿了一块地，大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼，地段相同，我们应该比什么？那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争，而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。
那么我们应该买多少地？是不是地越多越好？有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米，大家都说地多牛逼，其实牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空间面积，是空间，不是土地。
有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多，那么这个公司还只是小学生水平，平面大了你责任就大，比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米，你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词，叫空间储备。这个想法上的一点改变，可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地，是一级开发，这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿，这才能换来500万平米空间。但若做立体城市，我们只需要买1500亩地，但是可以有600万平米的建筑空间，买地用钱超不过50亿，却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地，后一种思维是把这个空间的指标做大，用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市，政府也好，规划也好，都不可能给你这个指标。我们换了一个思维，把所有的精力集中在空间上，而不从平面上去想问题，就创造了100亿的价值，这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发，最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变（创新），我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。
由此引申出另一个观念变化，即土地是无限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你会觉得这边盖房子把土地用完了，那边就不能再建，那土地资源很快就没有了；但是要从空间上来看，我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现；所以，哪儿要是没地了，当地政府就应该提高容积率，大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里，按照规划，毛容积率是在1以下，净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑，容积率算下来不到1。你只要往上盖，实际上永远都是有地的。
1929年纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高，当时都是木石结构，墙还特别厚。大家疯狂地圈地，地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里，有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商，华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。
随着涌进来的人太多，房子拥挤不堪，无处下脚，土地愈发金贵，人们一筹莫展，正在这时，金融危机来了，大家都在寻找出路，其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展，把地腾出来。令人欣喜的是，因为有了三个技术发明，这一梦想实现了：第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制，现在全世界超高建筑都是钢结构，所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多，所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进，可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，1平方公里容纳人数超过10万人。
如果我们能够不断地往天上发展，那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市，任何一个理性的领导，如果说地没了，那只说明你规划没做好；只要你对房地产的理解是回到空间上来，那地就永远都有。
土地是无限的，但又是受约束的；土地是受经济价格决定的，它在技术上是无限的，但在一个时点上是绝对的，即价格决定土地的数量。价格不动，土地就逐渐稀缺，变成有限；价格逐渐上扬，土地就因空间价值上扬、加高和拆改的动力加大而变成无限。
比如说这个地方盖了，马上就不能再拆，这就成了有限；这件事情如何能打破呢？只能靠价格。土地是经济要素，只要空间的价格在改变，土地的价格在改变，就有了拆迁的经济利益和合理性，于是就会有人来拆迁，就意味着土地供应会不断增加。拆迁以后创造出新的更高价格的空间，从这个角度来说土地确实又是无限的。
现在建筑技术不断进步，土地的要素价格不断提升，让土地成为无限的。建筑技术的进步让现在盖到1千米也不难，土地价格随着人口的增加、经济的发展，不断在变，所以拆迁动力总是有的，特别是在老城区，我们盖的任何一个房子，在前面都被人盖过好几次了。比如说万通中心、万通广场的土地在之前都是有人盖过房的。一个城市土地是无限的，我说的是城市，因为只有城市土地才能变成经济资源，但如果是戈壁滩，那个土地不是经济资源，因为没有人在那儿制造有价值的空间。
住宅问题：青春痘还是疾病？
现在中国的房地产问题，到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样。女孩在青春期，脸上会长痘痘，这究竟是不是病，医生都没有统一的意见。面对以上情况，家长可以有两种选择——聪明的只做两件事，安慰和等待。等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉，因为这是一个成长必经的过程；如果你把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘内分泌越来越乱，最后保不住会落下坑或疤痕，留下遗憾。
今天中国的房地产问题，就面临着这样两种选择。而对这个问题的不同看法，导致在社会上的一些争论。
中国目前的房地产的问题是什么？今天所谓房地产问题其实是住宅的问题。在发展中国家特别是新兴工业化国家和快速城市化的地区，住宅一直都是问题。我年轻的时候看过恩格斯在1850年写的一本有关住宅问题的书（《论住宅问题》），其中有一篇是讨论工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在80年代末时，也有过无壳蜗牛运动跟住宅有关。两个月前，查韦斯让军队开进了高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成经济适用房。而波及全球的美国次贷问题也是住宅问题。
在人均GDP达到8000美金之前，住宅问题是所有新兴工业化国家和经济起飞、快速城市化的国家和地区的普遍性问题，这个问题急不得，但是又不能不急。所谓急不得就是没到GDP8000美金这事儿都解决不了，不急不行是因为大家都在吵。
那么要熬到什么时候才能解决？我们看中国的住宅，从北京、上海、西安、杭州一直到邯郸、保定，大家会觉得这个问题的重要程度是不一样的。北京、上海几乎是在饱和状态下，首次置业占的比重已经很低了，改善性置业是最主要的。而二三线城市刚刚开始首次置业浪潮。所以住宅问题是跟GDP有关的，它是随着这些区域经济水平的变化而变化的。
那么，住宅这个问题今天到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样的。女孩在青春期的时候，脸上会长痘痘，它究竟是不是病，医生都没有统一意见。但是家长可以有两个选择，聪明的只做两件事，就是安慰和等待，等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉了，因为这是一个成长必经的过程，如果你要把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘的内分泌越来越乱，最后保不定落下坑或者疤痕，这个痘痘问题就被整歪了。
今天我们判断房地产住宅问题也是这样，站在领导者的角度来说，你首先要判断它是青春痘还是病，如果是青春痘那就多加安慰，全世界没有一个市场经济国家的政府能保障人民35岁以前都买得起房的。古巴、朝鲜可以保障，但是同时要限制你的自由。
医学理论有两个词最难搞清楚，中医用得最多的一个词叫上火，那么火在哪儿呢？不知道。西医里面最让人犯晕的一个词叫内分泌，内分泌失调这个事很复杂，你要去调，但具体怎么调，医生也没法儿说清楚。西医通常会给病人开些药，让病人边吃边检查然后调整处方。中医会开出完全不一样的中药方子，也有不用药的，说针灸或者拔罐就能解决问题。人在青春期和更年期内分泌问题都多，这就好像我们经济社会的转型时期，系统最容易出问题。这也意味着所有的问题都不只有一个答案，因为你要转，从旧轨道转到新的轨道，有的人用旧的标准，有的人用新的标准，很难众口一词。
今天中国的住宅问题就面临这样两种选择，站在行业的立场来看，这些都是青春痘的问题，长大了就好了；但是政府、媒体更多认定这是病，需要去医院治疗。
买不起房的致病因素有四个。最初认为主要来源于开发商，说黑心的开发商把房价炒高了，于是政府和媒体合力对开发商进行道德批判，除了舆论批评，政府还通过限制开发贷款、限制土地来源、增设土地增值税等措施限制开发商发展。调控几年后发现，地方政府也得对住宅问题负责任，于是，最近三两年里，大家又都在批评地方政府了，说当地领导不好好建保障房，不负责任，不关注民生。地方政府不干了，说我手里又没钱，保障民生应该是中央政府的职责啊！全社会讨论来讨论去，中央政府意识到这件事自己最有责任，于是决定拿350亿出来支持做保障房，又要管住租金不让它涨，同时鼓励年轻人租房。这样6、7年转了一圈，到底是什么原因导致上火呢？原来这是大家集体造成的自我上火，每个人都有责任，开发商、地方政府、投机买房人、不该买或买不起房的年轻人、中央政府都有责任，住宅问题好像成了一个众说纷纭的韩剧，很纠结也很感人，每一点拿出来都挺有道理，婆婆也挺好，媳妇也挺好，但都又委屈，都抹泪。
这样本来是青春痘的问题，由于处理的方式不对，结果真可能变成内分泌混乱了，最后把这个病一直拖到青春期之后，青年、中年仍然受影响，它留下的后遗症就是去市场化。
本来住宅问题分为两部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃饱，但是不管吃好，就好比开车有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相当于开奔驰宝马。在拥有宝马之前，应该先赶紧整个夏利，让大家有一个基本的代步工具，然后各走各道，互不影响，等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但是我们没有从一开始就做这项工作，而是怪房地产商、市场，用体制、文件来管市场，让市场变成政府的下级，领导把市场当下级管，开个会就布置让市场听话。
我们没有分开市场、准市场和非市场，比如说保障房在新加坡有一部分就是非市场，叫公租、廉租，还有一部分是准市场（组屋的高端部分），另外一部分是完全市场。我们是把市场逼回到非市场的道路上，这样就出现了很多有趣的效果适得其反的调控措施。首先是土地成本和房价反向调控，好比一边发春药一边扫黄。土地价格越拧越死，土地供应越来越紧缺，这等于在发春药，这么贵的地，占掉整个项目60%的成本；而你又让房价降低，这等于又在扫黄。这其中总有一个是假的，就像在电线杆子上贴的广告，又是专治性病，又是专治阳痿，到底哪个起作用？其中必有一诈。
政府既把地价越调越高，却又希望房价要越来越低，没有办法，最后只能是去市场化，就是你买了地，第一，不拥有完全产权，就是70年的使用权，相当于是70年的租金；第二，两年不开发要收回。这还不够，政府还要定价，一房一价，而且还要限购等等。如果是市场经济，既然我已经租了50年、70年，我多长时间开发应该权力在我，但是中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。
说到囤地、捂盘这事儿，打一个比喻，相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回结婚证，不能再生。人性是不可以这样来管理的。而作为企业的理性决策，70年中我有权根据市场变化来决定开工时间，不能要求我在市场不好的情况下必须两年开工。虽然市场好不好我也不一定知道，但是你只要一发文件，市场就肯定不会好。所以这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。
房价也是这样的，政府提供公共服务就可以了，保障房你可以自己定价，但是你不能来管我商品房的价格。北京商品房涨价幅度、打折尺度政府都要管，企业就没办法根据清晰、明确和长远的市场预期决定怎么做生意。比如我们买地时，市场说有10个客户都可以来买；等政府把地卖给我了，同时告诉我只有一半人可以买，剩下的谁买就抓谁，这等于谋财害命一样，高价地卖给我们，同时把客户赶走。
调控到现在，政府一直没有走严格分轨的制度。把商品的归商品、保障的归保障，管住保障房、放开商品房，这就是新加坡的成功模式。但是我们却是让市场陪着保障玩，让市场解决保障问题。这就好比让一个男人到妇科医院去替女人生孩子，这是两个跨着界没法儿办的事。你要让市场来替保障解决问题，市场会说NO，因为无论你房价降到多少，还是会有人买不起。保障问题本是政府的责任，不应该转移视线，怪罪市场，把所有人都拖进来，使政策越来越去市场化。
市场经济其实非常简单，产权、要素要自由流动、自由定价、自由竞争、自担风险、自我分享利益。但是现在的住宅政策和这些基本规律越来越背离，结果就好比搅一锅粥，越搅越稠，越搅越搅不动，厨师自己搅得过瘾，因为他能锻炼肌肉，但粥锅里面的东西是越来越难分清、越来越无解了。
保障房一边倒政策也会带来新的不公平。首先，保障的范围模糊化在随着公部门的权力寻租不断扩大。关于保障的范围现在有三种提法。住宅部的保障司提出来最需要保障的人只有5%的家庭，这是他们统计的。中央政府提出城市人口的20%要由政府纳入保障。在上海、重庆还有一些地方政府提出要保70%。到底保多少现在弄不清，这就会有中间地带，把不该保障的人纳入保障。《新世纪》周刊在几个月前做了一个调查，北京最近2、3年的保障房60%、70%都给了不该保障的对象，到了公权力部门。只在第一次象征性摇号有点儿像是面向老百姓，再往后到第二轮摇号时，政府内部就把房都分了。任志强微博上有个数据说北京公租房面积133平米，公租房是用于保障小户型，为什么盖那么大呢？有人就发评论说政府部门又是在内部分房，包括政府机构公务员。
公务员在中国到底是低收入阶层、中收入阶层还是高收入阶层？高收入阶层肯定不是，除非是贪官。但是我相信99%中国人都认为纳入低收入阶层不对，所以他怎么也算是中等收入阶层，多数还偏上一点儿。那么公务员为什么全都被变相纳入保障范畴了呢？在中央机关内部全部在推行保障房。建设部在半年以前刚刚内部分过一次保障房。所以这就带来了公权与私权之间不公平的问题。
地方上还出现一种情况，比如某一个权力部门，它要给单位谋福利，就找到地方开发商，说那边地不错，你把它摘下来，我全部都买，但是是市场价的7折，因为我是团购。然后权力部门内部再集资，买下房子分给内部职工，这些职工再拿来市场上出售赚钱。
目前，如果这种公权力不得到约束，我们保障房的大部分利益会流向公部门，最后会在公平的名义下制造出更多的不公平。公务员缺不缺房？举三个例子，一个李刚就有5套房，这是河北；江苏发达地区一个财政局长有7套房；贵州落后地区一个管委会书记有9套房，这都是贪官。你说这是偶然的，但这些人多数至少还可以有两套房，不管贫困还是发达地区都是这样。刚大学毕业的公务员抱怨说买不了房，但是刚毕业你干什么都应该买不了房啊。所以应该说35岁以下的公务员和社会上的其他从业人员相比，他们薪资总体的保障是比一般人要好的，更有权力，住房问题更容易解决。
国企挣的钱不上缴财政，全在内部转成福利了。最近审计署审计的所有国企最大的错误都是拿国有资产做福利，这叫什么公平呢。
其次就是劳动力的竞争与流动问题。管制必定造成短缺，短缺会造成黑市加特权。现在土地管制越来越严，土地指标就出现了黑市。这就像在北京买车，一实行摇号管制，黑市就应运而生，因为你一管制就有人能特批。住宅问题用管制的方法解决，接近于平均分配的方法，必然导致短缺和特权。
这件事情历史已经做过结论了。1949年我们城镇人口的人均住房面积是1.9平米。1949年以后我们一直采取政府分配住房的办法，即所谓公平分配方法。毛主席为这件事情也没少操心，但是在他离开人间的时候，饿死过人，文化革命武斗还非正常死亡了几百万人，他老人家去世以后人均住房面积变成1.8平米了，比1949年还少了0.1平米。我们改革开放从1979年开始，1999年住房商品化以后，我们现在城镇人均住房面积已经到了30平米，接近日本了。但这人均30平米的获得，不是靠管制和政府包分配来解决的，而是靠竞争和商品房供应来解决的。假定一个年轻人一出学校，政府就把住房分配给他，那政府会说，既然你住了我的保障房，我就对你有要求，必须乖乖听话唱红歌，还必须放弃自由，你不能自由迁徙，也别想去异地创业。买了商品房,人身是自由的，想挪个地方折腾，可以把房卖了拔腿走路；但若是买保障房，按照规定你几年内不能动。你贷款买商品房是为银行服务，买保障房则是要对政府听命一生，因为流动不了，你不能随时从河南到上海、从天津到北京创业，因为保障房不让卖，想到北京买房又不可能，因为你没有现成的5年纳税记录。最后年轻人的外出流动创业就没有动力了。
市场经济当中最重要的要素流动是人的流动，美国创办的Google和Facebook的企业家全是25岁到35岁的年轻人，就是因为可以自由选择、自主择业，想住哪儿住哪儿，想干什么干什么。而我们不适当地扩大保障面积，会导致我们的劳动力要素流动停滞，然后整个市场经济竞争活力就会弱化、中国的经济发展必将减缓。最近看到报道，一个公务员考试，上千人蜂拥争考一个职位，这都是这些政策引导的。如果年轻人都往那里钻，不再有人去创业，未来中国可能连阿里巴巴也没有了，百度也没有了，因为年轻人的创业激情、创业的活力、市场经济当中的活力因素被窒息了。