月度归档： 2014 年 4 月

房地产这个行业存在了很多年，但是真正成为一个产业，是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。
近几百年以来，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的生意和买卖，二战以后特别明显。
空间价值的创造比地段更重要
所谓形势法则，就是讲一个事情到底是什么。举个例子，什么叫窗帘？有人说把这块布挂起来就叫窗帘，也有人说百叶窗是窗帘，但是如果用形势法则来理解，窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样，我们回到形势法则，房地产做的是空间生意，而不是做平面的生意；它是做有经济价值的空间，四堵墙加个顶，这就是我们经营的空间，我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入（现金流）不同，才让它的价值和别人不一样。
户外空间如被日本核辐射了的太平洋，这个空间是无边界无限制的，没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下，用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力，比如我们在纽约做”中国中心”，这一空间就非常稀缺，我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲，你要做”中国中心”，纽约那么多地方都可以选，为什么非要到自由塔？我说我要做一个唯一性空间，一个具有自然垄断条件的空间，也就是一个最有价值的空间。
我们万通的使命是创造有价值的空间，具体说就是：第一，我们要做空间生意；第二，我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些LOGO和广告语跟房地产没有太大关系，比如说创造生活，或者以人为本，这用在任何别的公司都可以；这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间，既说明了我们的行业，也说明了我们的生意经营的是什么东西，以及朝什么方向走才会使公司更有价值。
我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地，无论在哪儿我都有能力让它赚钱，因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂，要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达，周边都是荒地，但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店，你进去以后分不清楚是室内室外，它把风情街修在室内，大玻璃一打开又像是户外；在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等，也能体验到逛街的乐趣，这就是独特的空间体验。正因如此，人们趋之若鹜，不火都不行。
所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要，因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我们好不容易找到一块地，却不在空间价值的创造上下工夫，结果地是肉价钱，房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业，因为建筑业就负责把它建起来；而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值，把这两个角色的区别厘清了，将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。
我们在CBD的Z3那拿了一块地，大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼，地段相同，我们应该比什么？那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争，而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。
那么我们应该买多少地？是不是地越多越好？有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米，大家都说地多牛逼，其实牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空间面积，是空间，不是土地。
有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多，那么这个公司还只是小学生水平，平面大了你责任就大，比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米，你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词，叫空间储备。这个想法上的一点改变，可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地，是一级开发，这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿，这才能换来500万平米空间。但若做立体城市，我们只需要买1500亩地，但是可以有600万平米的建筑空间，买地用钱超不过50亿，却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地，后一种思维是把这个空间的指标做大，用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市，政府也好，规划也好，都不可能给你这个指标。我们换了一个思维，把所有的精力集中在空间上，而不从平面上去想问题，就创造了100亿的价值，这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发，最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变（创新），我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。
由此引申出另一个观念变化，即土地是无限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你会觉得这边盖房子把土地用完了，那边就不能再建，那土地资源很快就没有了；但是要从空间上来看，我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术，已经很容易实现；所以，哪儿要是没地了，当地政府就应该提高容积率，大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里，按照规划，毛容积率是在1以下，净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑，容积率算下来不到1。你只要往上盖，实际上永远都是有地的。
1929年纽约都在嚷嚷没地了，大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高，当时都是木石结构，墙还特别厚。大家疯狂地圈地，地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里，有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商，华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。
随着涌进来的人太多，房子拥挤不堪，无处下脚，土地愈发金贵，人们一筹莫展，正在这时，金融危机来了，大家都在寻找出路，其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展，把地腾出来。令人欣喜的是，因为有了三个技术发明，这一梦想实现了：第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制，现在全世界超高建筑都是钢结构，所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多，所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进，可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代，从此城市往高层空间发展，地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼，特别是曼哈顿中城大楼林立，人口密度陡增，1平方公里容纳人数超过10万人。
如果我们能够不断地往天上发展，那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市，任何一个理性的领导，如果说地没了，那只说明你规划没做好；只要你对房地产的理解是回到空间上来，那地就永远都有。
土地是无限的，但又是受约束的；土地是受经济价格决定的，它在技术上是无限的，但在一个时点上是绝对的，即价格决定土地的数量。价格不动，土地就逐渐稀缺，变成有限；价格逐渐上扬，土地就因空间价值上扬、加高和拆改的动力加大而变成无限。
比如说这个地方盖了，马上就不能再拆，这就成了有限；这件事情如何能打破呢？只能靠价格。土地是经济要素，只要空间的价格在改变，土地的价格在改变，就有了拆迁的经济利益和合理性，于是就会有人来拆迁，就意味着土地供应会不断增加。拆迁以后创造出新的更高价格的空间，从这个角度来说土地确实又是无限的。
现在建筑技术不断进步，土地的要素价格不断提升，让土地成为无限的。建筑技术的进步让现在盖到1千米也不难，土地价格随着人口的增加、经济的发展，不断在变，所以拆迁动力总是有的，特别是在老城区，我们盖的任何一个房子，在前面都被人盖过好几次了。比如说万通中心、万通广场的土地在之前都是有人盖过房的。一个城市土地是无限的，我说的是城市，因为只有城市土地才能变成经济资源，但如果是戈壁滩，那个土地不是经济资源，因为没有人在那儿制造有价值的空间。
住宅问题：青春痘还是疾病？
现在中国的房地产问题，到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样。女孩在青春期，脸上会长痘痘，这究竟是不是病，医生都没有统一的意见。面对以上情况，家长可以有两种选择——聪明的只做两件事，安慰和等待。等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉，因为这是一个成长必经的过程；如果你把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘内分泌越来越乱，最后保不住会落下坑或疤痕，留下遗憾。
今天中国的房地产问题，就面临着这样两种选择。而对这个问题的不同看法，导致在社会上的一些争论。
中国目前的房地产的问题是什么？今天所谓房地产问题其实是住宅的问题。在发展中国家特别是新兴工业化国家和快速城市化的地区，住宅一直都是问题。我年轻的时候看过恩格斯在1850年写的一本有关住宅问题的书（《论住宅问题》），其中有一篇是讨论工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在80年代末时，也有过无壳蜗牛运动跟住宅有关。两个月前，查韦斯让军队开进了高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成经济适用房。而波及全球的美国次贷问题也是住宅问题。
在人均GDP达到8000美金之前，住宅问题是所有新兴工业化国家和经济起飞、快速城市化的国家和地区的普遍性问题，这个问题急不得，但是又不能不急。所谓急不得就是没到GDP8000美金这事儿都解决不了，不急不行是因为大家都在吵。
那么要熬到什么时候才能解决？我们看中国的住宅，从北京、上海、西安、杭州一直到邯郸、保定，大家会觉得这个问题的重要程度是不一样的。北京、上海几乎是在饱和状态下，首次置业占的比重已经很低了，改善性置业是最主要的。而二三线城市刚刚开始首次置业浪潮。所以住宅问题是跟GDP有关的，它是随着这些区域经济水平的变化而变化的。
那么，住宅这个问题今天到底有多严重？究竟是疾病，还是青春痘？这两个问题的性质不一样的。女孩在青春期的时候，脸上会长痘痘，它究竟是不是病，医生都没有统一意见。但是家长可以有两个选择，聪明的只做两件事，就是安慰和等待，等到孩子年过二十，脸上自然又光洁如玉了，因为这是一个成长必经的过程，如果你要把它当成病，到处求医问药，有可能会整得小姑娘的内分泌越来越乱，最后保不定落下坑或者疤痕，这个痘痘问题就被整歪了。
今天我们判断房地产住宅问题也是这样，站在领导者的角度来说，你首先要判断它是青春痘还是病，如果是青春痘那就多加安慰，全世界没有一个市场经济国家的政府能保障人民35岁以前都买得起房的。古巴、朝鲜可以保障，但是同时要限制你的自由。
医学理论有两个词最难搞清楚，中医用得最多的一个词叫上火，那么火在哪儿呢？不知道。西医里面最让人犯晕的一个词叫内分泌，内分泌失调这个事很复杂，你要去调，但具体怎么调，医生也没法儿说清楚。西医通常会给病人开些药，让病人边吃边检查然后调整处方。中医会开出完全不一样的中药方子，也有不用药的，说针灸或者拔罐就能解决问题。人在青春期和更年期内分泌问题都多，这就好像我们经济社会的转型时期，系统最容易出问题。这也意味着所有的问题都不只有一个答案，因为你要转，从旧轨道转到新的轨道，有的人用旧的标准，有的人用新的标准，很难众口一词。
今天中国的住宅问题就面临这样两种选择，站在行业的立场来看，这些都是青春痘的问题，长大了就好了；但是政府、媒体更多认定这是病，需要去医院治疗。
买不起房的致病因素有四个。最初认为主要来源于开发商，说黑心的开发商把房价炒高了，于是政府和媒体合力对开发商进行道德批判，除了舆论批评，政府还通过限制开发贷款、限制土地来源、增设土地增值税等措施限制开发商发展。调控几年后发现，地方政府也得对住宅问题负责任，于是，最近三两年里，大家又都在批评地方政府了，说当地领导不好好建保障房，不负责任，不关注民生。地方政府不干了，说我手里又没钱，保障民生应该是中央政府的职责啊！全社会讨论来讨论去，中央政府意识到这件事自己最有责任，于是决定拿350亿出来支持做保障房，又要管住租金不让它涨，同时鼓励年轻人租房。这样6、7年转了一圈，到底是什么原因导致上火呢？原来这是大家集体造成的自我上火，每个人都有责任，开发商、地方政府、投机买房人、不该买或买不起房的年轻人、中央政府都有责任，住宅问题好像成了一个众说纷纭的韩剧，很纠结也很感人，每一点拿出来都挺有道理，婆婆也挺好，媳妇也挺好，但都又委屈，都抹泪。
这样本来是青春痘的问题，由于处理的方式不对，结果真可能变成内分泌混乱了，最后把这个病一直拖到青春期之后，青年、中年仍然受影响，它留下的后遗症就是去市场化。
本来住宅问题分为两部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃饱，但是不管吃好，就好比开车有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相当于开奔驰宝马。在拥有宝马之前，应该先赶紧整个夏利，让大家有一个基本的代步工具，然后各走各道，互不影响，等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但是我们没有从一开始就做这项工作，而是怪房地产商、市场，用体制、文件来管市场，让市场变成政府的下级，领导把市场当下级管，开个会就布置让市场听话。
我们没有分开市场、准市场和非市场，比如说保障房在新加坡有一部分就是非市场，叫公租、廉租，还有一部分是准市场（组屋的高端部分），另外一部分是完全市场。我们是把市场逼回到非市场的道路上，这样就出现了很多有趣的效果适得其反的调控措施。首先是土地成本和房价反向调控，好比一边发春药一边扫黄。土地价格越拧越死，土地供应越来越紧缺，这等于在发春药，这么贵的地，占掉整个项目60%的成本；而你又让房价降低，这等于又在扫黄。这其中总有一个是假的，就像在电线杆子上贴的广告，又是专治性病，又是专治阳痿，到底哪个起作用？其中必有一诈。
政府既把地价越调越高，却又希望房价要越来越低，没有办法，最后只能是去市场化，就是你买了地，第一，不拥有完全产权，就是70年的使用权，相当于是70年的租金；第二，两年不开发要收回。这还不够，政府还要定价，一房一价，而且还要限购等等。如果是市场经济，既然我已经租了50年、70年，我多长时间开发应该权力在我，但是中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。
说到囤地、捂盘这事儿，打一个比喻，相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回结婚证，不能再生。人性是不可以这样来管理的。而作为企业的理性决策，70年中我有权根据市场变化来决定开工时间，不能要求我在市场不好的情况下必须两年开工。虽然市场好不好我也不一定知道，但是你只要一发文件，市场就肯定不会好。所以这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。
房价也是这样的，政府提供公共服务就可以了，保障房你可以自己定价，但是你不能来管我商品房的价格。北京商品房涨价幅度、打折尺度政府都要管，企业就没办法根据清晰、明确和长远的市场预期决定怎么做生意。比如我们买地时，市场说有10个客户都可以来买；等政府把地卖给我了，同时告诉我只有一半人可以买，剩下的谁买就抓谁，这等于谋财害命一样，高价地卖给我们，同时把客户赶走。
调控到现在，政府一直没有走严格分轨的制度。把商品的归商品、保障的归保障，管住保障房、放开商品房，这就是新加坡的成功模式。但是我们却是让市场陪着保障玩，让市场解决保障问题。这就好比让一个男人到妇科医院去替女人生孩子，这是两个跨着界没法儿办的事。你要让市场来替保障解决问题，市场会说NO，因为无论你房价降到多少，还是会有人买不起。保障问题本是政府的责任，不应该转移视线，怪罪市场，把所有人都拖进来，使政策越来越去市场化。
市场经济其实非常简单，产权、要素要自由流动、自由定价、自由竞争、自担风险、自我分享利益。但是现在的住宅政策和这些基本规律越来越背离，结果就好比搅一锅粥，越搅越稠，越搅越搅不动，厨师自己搅得过瘾，因为他能锻炼肌肉，但粥锅里面的东西是越来越难分清、越来越无解了。
保障房一边倒政策也会带来新的不公平。首先，保障的范围模糊化在随着公部门的权力寻租不断扩大。关于保障的范围现在有三种提法。住宅部的保障司提出来最需要保障的人只有5%的家庭，这是他们统计的。中央政府提出城市人口的20%要由政府纳入保障。在上海、重庆还有一些地方政府提出要保70%。到底保多少现在弄不清，这就会有中间地带，把不该保障的人纳入保障。《新世纪》周刊在几个月前做了一个调查，北京最近2、3年的保障房60%、70%都给了不该保障的对象，到了公权力部门。只在第一次象征性摇号有点儿像是面向老百姓，再往后到第二轮摇号时，政府内部就把房都分了。任志强微博上有个数据说北京公租房面积133平米，公租房是用于保障小户型，为什么盖那么大呢？有人就发评论说政府部门又是在内部分房，包括政府机构公务员。
公务员在中国到底是低收入阶层、中收入阶层还是高收入阶层？高收入阶层肯定不是，除非是贪官。但是我相信99%中国人都认为纳入低收入阶层不对，所以他怎么也算是中等收入阶层，多数还偏上一点儿。那么公务员为什么全都被变相纳入保障范畴了呢？在中央机关内部全部在推行保障房。建设部在半年以前刚刚内部分过一次保障房。所以这就带来了公权与私权之间不公平的问题。
地方上还出现一种情况，比如某一个权力部门，它要给单位谋福利，就找到地方开发商，说那边地不错，你把它摘下来，我全部都买，但是是市场价的7折，因为我是团购。然后权力部门内部再集资，买下房子分给内部职工，这些职工再拿来市场上出售赚钱。
目前，如果这种公权力不得到约束，我们保障房的大部分利益会流向公部门，最后会在公平的名义下制造出更多的不公平。公务员缺不缺房？举三个例子，一个李刚就有5套房，这是河北；江苏发达地区一个财政局长有7套房；贵州落后地区一个管委会书记有9套房，这都是贪官。你说这是偶然的，但这些人多数至少还可以有两套房，不管贫困还是发达地区都是这样。刚大学毕业的公务员抱怨说买不了房，但是刚毕业你干什么都应该买不了房啊。所以应该说35岁以下的公务员和社会上的其他从业人员相比，他们薪资总体的保障是比一般人要好的，更有权力，住房问题更容易解决。
国企挣的钱不上缴财政，全在内部转成福利了。最近审计署审计的所有国企最大的错误都是拿国有资产做福利，这叫什么公平呢。
其次就是劳动力的竞争与流动问题。管制必定造成短缺，短缺会造成黑市加特权。现在土地管制越来越严，土地指标就出现了黑市。这就像在北京买车，一实行摇号管制，黑市就应运而生，因为你一管制就有人能特批。住宅问题用管制的方法解决，接近于平均分配的方法，必然导致短缺和特权。
这件事情历史已经做过结论了。1949年我们城镇人口的人均住房面积是1.9平米。1949年以后我们一直采取政府分配住房的办法，即所谓公平分配方法。毛主席为这件事情也没少操心，但是在他离开人间的时候，饿死过人，文化革命武斗还非正常死亡了几百万人，他老人家去世以后人均住房面积变成1.8平米了，比1949年还少了0.1平米。我们改革开放从1979年开始，1999年住房商品化以后，我们现在城镇人均住房面积已经到了30平米，接近日本了。但这人均30平米的获得，不是靠管制和政府包分配来解决的，而是靠竞争和商品房供应来解决的。假定一个年轻人一出学校，政府就把住房分配给他，那政府会说，既然你住了我的保障房，我就对你有要求，必须乖乖听话唱红歌，还必须放弃自由，你不能自由迁徙，也别想去异地创业。买了商品房,人身是自由的，想挪个地方折腾，可以把房卖了拔腿走路；但若是买保障房，按照规定你几年内不能动。你贷款买商品房是为银行服务，买保障房则是要对政府听命一生，因为流动不了，你不能随时从河南到上海、从天津到北京创业，因为保障房不让卖，想到北京买房又不可能，因为你没有现成的5年纳税记录。最后年轻人的外出流动创业就没有动力了。
市场经济当中最重要的要素流动是人的流动，美国创办的Google和Facebook的企业家全是25岁到35岁的年轻人，就是因为可以自由选择、自主择业，想住哪儿住哪儿，想干什么干什么。而我们不适当地扩大保障面积，会导致我们的劳动力要素流动停滞，然后整个市场经济竞争活力就会弱化、中国的经济发展必将减缓。最近看到报道，一个公务员考试，上千人蜂拥争考一个职位，这都是这些政策引导的。如果年轻人都往那里钻，不再有人去创业，未来中国可能连阿里巴巴也没有了，百度也没有了，因为年轻人的创业激情、创业的活力、市场经济当中的活力因素被窒息了。

董事长是公司的一把手和公司团队的核心。我算是中国最资深的董事长之一，20年来我只做过这一个职务，没做过任何总经理之类的职务。从《公司法》出台之前，我就担任董事长，一直到现在仍然是这个岗位，因此对这个角色的扮演，我有一些自己的观察和体会。
从虚到实再到半虚半实
董事长在中国演变过程是怎样的呢？1993年《公司法》出台以前，这个职务只是名誉性的角色。当时根据企业改革的规定，我们那时成立的公司不叫有限责任公司或股份有限公司，而是由两家以上公司一起签个协议，组建一个新的实体，叫联营企业。联营企业里有董事会和董事长，但没有任何法规详细载明董事长是干什么的，而公司所有的权力核心都围绕着法人代表和总经理，法人代表这个职务也没有具体规定做什么，经常是大家一起协商着办，负面一点儿也可以叫博弈。
从我们创办公司的第一天，我就请王功权来当法人代表。因为当时五个人中只有他曾经做过房地产，也做过法人代表并管理过公司，我们其他几个人都没做过，今天看来这样做是对的。
1993年以前，有关公司的大小事情，外部有关部门都只找法人代表，比如银行签字等。王功权在1989年曾经受到过不公正的待遇，他被抓起来，后经查明没有问题后，又被释放了，这个过程大概有11个月。他出来以后，我介绍他去南德集团的牟其中那里工作，牟其中看重他曾经当过法人代表，认为他是一个人才，就让我们俩分管公司西北和东南的业务，呼呼啦啦的。
牟其中有个特别的习惯，爱让公司新来的人坐在门口风最大的地方，就像监狱里来的新人一般睡在最差的地方、大哥睡在里边最暖和的地方。王功权刚来的时候也受到这样的待遇，后来牟其中听说他当过法人代表，起初还不信，忙叫人事部门通知功权把营业执照复印件拿来给他看了才相信。于是，王功权的桌子被挪到了远离门口有隔屏的好位置。可见在那时，法人代表很受重视，而董事长这个职务并不重要。
就万通来说，在1993年以前，我是执行董事长，其他几个人是总经理、副总经理，自然形成了一个团队。我们对角色的分配不是特别清楚，董事长没有法定的地位，我开玩笑这叫”勇挑粪桶”，就是你自己主动去找事做，久而久之形成大家对你的尊敬。在这个阶段我们是按梁山泊的方式形成领导团队，在法律上没有很硬的约束。
1993年出现的《公司法》，明确规定董事长必须是法人代表，我就自然成了法人代表，潘石屹也做过很短时间的法人代表。以后公司陆陆续续换届，董事会越来越规范，万通逐步从江湖体制转为公司制度，最主要的是董事会建立了，规范了，我也就顺着把法人代表和董事长做到了今天。董事长这个角色在法律上是第一责任人，需要代表公司去应诉、签字等。前两年《公司法》修改说董事长可以是法人，也可以不是。万通也做了一些处理，在公司系统内有很多跟我有关的董事会，有些我还是做董事长，但是让别人做法人代表，兜了个圈子，像是否定之否定。
1993年以前法人代表是实际控制人，1993年以后老《公司法》中法人和董事长等同，但有时候并不一定是实际控制人，可能总经理是实际控制人。而修改了的新《公司法》弱化了总经理和法人、自然人之间的重要性，强调了制度架构的稳定性，你只要有董事会、有正常的治理结构，谁当法人代表不重要。这样法人弱化了，公司治理结构强化了，在好的治理结构下，谁做法人都行。
从中国历史沿革来看，公司经历了从董事长很虚到很实、到现在半虚半实的过程。1993年以前，你如果管资金，那我必须认识你，因为那时控制公司的是法人和出纳，法人管着章、签字权，出纳到银行办钱的事儿，我必须都认识。而现在起主导作用的是程序，该办就办，彼此不认识也可以。所以我发现以前自己跟钱特别近，每天都能感觉钱在身边晃悠，现在却发现钱就像空气一样，你说它在就在，说不在就不在。我看到的是大家每天上班，工作程序让每人都经手事情的一部分，有什么事情了就由董事会开会做决议，而办签字动钱只是其中一个环节，没有一个人能把所有事办完。
随着公司组织的发育、扩大、复杂化，每个人的角色都由原来的全能角色变成局部角色，这是现代组织发育很重要的特点。分工越来越细，但是系统越来越紧密，在复杂的组织里，董事长变成组织当中的一个角色，而不是唯一的重心，这是一种进步。
董事长这个角色法定的权力其实很小，《公司法》规定董事长就做三件事：第一当法人代表。第二主持董事会。不过公司章程规定董事长不在的时候，副董事长也可以主持，副董事长不在的时候，董事也可以主持。而且董事长只是主持会议，并不能够决定事情。第三件事是签署公司的债券和有价证券。这三件事没什么实质性，后来又加了一件事，即总经理的产生由董事长提名，副总经理再由总经理提名，这个提名权很大，但是也要经过董事会批准。最近万通上市公司更换管理团队的时候，就是走的这种程序。除了总经理授权这项，董事长没有任何行政管理的权力，其职责归结起来就是签字、主持会议、当法人代表、代表公司去打官司等。
中国的《公司法》给董事长规定的权力很弱，但实际操作的时候权力却很大，让人感觉公司都围绕着董事长转，如果他不签字，很多事就办不了。董事长形成了一个枢纽，比如对外签合同、发股票、募款摊派、捐助等等；政府、证监会、银行也都需要找法人代表，因为他们认为法人代表说话能算数；证监会所有的上市材料、报汇材料都要求法人代表签字，对外应诉、送传票、打官司等也是这样。有些地方银行做贷款，原来现场让法人代表签字就行，现在有些银行怕这个法人代表不是真的，还要求拍照或者录像。外部的要求把法人代表变成第一责任人，所以董事长内化为公司无形的权力和管理重心，公司所有事都要跟董事长商量。
现在公司的治理结构要求董事会分成法定的固定会议和临时董事会，董事会研究钱和人的事，权力很大，包括公司经营计划、奖金分配、人员任用、资产重组、投资等等。董事会的表决程序是简单多数，1/2或2/3同意即可。董事长往往代表大股东在推荐或提名董事上有主动权，这就确保了他对董事的影响力。他对董事的影响力越大，自然权力就越大，比如我不做万通地产的董事长了，但是作为大股东，还是有董事的提名权，对董事会有实质性的影响力。如果说董事跟控股股东的意见发生不一致，可以像西方解散议会一样，开临时股东会解散董事会，另选一批董事。只要这个董事长有股东背景，就意味着我可以选择董事会成员。这样等于把董事会和董事长的权力重叠了。董事长拥有了整个管理公司的最终主动权。
总经理是董事会任命的管理团队中的主要角色，这个角色的产生有一套程序，董事长可以代表股东来决定董事会组成，进而提名总经理，再由总经理提名其他高级管理人员，于是董事长的权力变得很实。
这是一个法律过程。但在实际运作过程中又分两类，一类是公司的创始人，比如我在公司做了20年，创办者在公司会有魅力递增（增魅）的过程，社会心理学就是这么说的。由于年龄差距和独特的经历，每个公司创办人都会被大家涂上奇奇怪怪的色彩。昨天潘石屹的微博上说”江湖大佬”的时代过去了，那是因为像任志强、潘石屹、我、王石等以前被赋予了很多传奇背景，逐渐被美化，甚至神化。这些会让法定权力又加一层保护，形成心理优势。
过去有个很有影响的老干部，当时别人跟他提意见说：你怎么还不退休，占着茅坑不拉屎？他说：茅坑是老子挖的，拉不拉屎是我的权力！他这样说好像很不讲理，但公司创办人们心里往往就是这么想的，尽管实际上是不对的，会形成公司权力重心配置失衡的问题。多数情况下，一般要等到这种创办人退休了以后，公司才能逐步进入更加理性的治理。回忆过往，万通集团里面所有的股东，只有我们创办人这些股东还活着，其余被抓起来的、流亡的、客死国外的都有，所以能活下来的确有点儿传奇。创办人作为董事长，他本身的传奇加上股权和法定的游戏空间，会让他的权力过大。
另外一种董事长是非创办人，由股东委派的，他们会更按程序、规则来处理事情，但是需要更多协调的时间、花费精力更大，然后逐渐在工作当中形成他的威信。这个权力有两种，一种是法律赋予你的权力，但有时法律给你的权力并不确保你就真有力量，比如古代有些儿皇帝就是这样；而一些人没有大职务，但却有很大的权力，这来源于人们内心的认同，来自这个人的经验、领导风格和人格魅力，比如很多宗教领袖或者氏族长老，有时没有法定权力，但他说一句话，底下人却会奋不顾身去执行。其实在公司也是这样，一个领导者最好兼具法律给你的运作空间和自己领导的风格，然后让追随者对你有信心，使这个权力成为发展事业的动力和方向。
股东委派的董事长，如果不是创办人，最大的挑战就是怎么样建立自己的领导风格，建立法律以外的影响力和在团队当中的核心地位。创业者形成的无形影响力经过多年自然形成，还是筛选竞争出来的，两者有很大的差别。
不管怎么样产生的董事长，只要不是创办人，挑战就比创办人还大。但是不管任何一个团体，创办人最终都会走掉。比如美国有四五十任总统，华盛顿就干了几年，但是他通过制度传承，保证国家有效运转，社会进步，而不是依靠某一个人的带动发生传奇式的变化，所以要更多相信体制，而不是个人。
嫁给不同的人，命运绝对不同
我认为董事长最难做的一件事情是算别人算不清的账。我看见别人看不见的地方，就要做决定，这就牵扯到算不清的账，因为你是投资未来，而很多人只要现在。比如我需要500亿建立体城市，这叫投资未来，但我现在用这个钱也可以马上买地、盖房，这叫现实。多数人会说后者赚多少钱能算清楚，这叫算得清楚的账；前者万一打水漂怎么办？因此没人敢做决策，因为算不清账。
马云在10年前说让天下没有难做的生意，当时没人相信，今天都信了，现在房子、汽车什么都能在网上卖。我说立体城市如何好，董事会、股东响应的人不多，因为大家都只算能算得清的账，而对那属于未来算不清的账没有概念和把握。但是我心里对未来是清楚的。现在这个事情越来越靠谱，最近有风险投资跟进，对公司的估值已经涨了10倍。这时，大家才慢慢觉得这事儿恐怕是真的了，要不然怎么有人投钱呢？于是跟随者就越来越多。
算这些算不清的账，就是算现在和未来。多数人会算现在。实现未来理想的中间环节是不确定的，谁愿意算未来呢？神才是算未来的，所以神永远在我们头上；祖宗是算我们过去的，所以祖宗总埋在地下。另外每个人心里头的未来也不一样，就会有争议。所以董事长面临的挑战是如何说服董事会，拿一部分钱做未来的事情，更多的钱做现在的事情，从而在现在和未来之间做好分配。比如我们在新加坡做研发中心、在公司做培训，这是做未来的事情，跟眼下挣钱没有直接关系。公司的领导人每天要算的很多事是在分配资源的时候，把多少分配给现在，多少分配给未来，而”未来”两个字是没有具体时间的，有时候3、5年，有时候10年，比如对人的培养，什么时候见效呢？有的20年以后才见效。董事长在董事会里面，就是去做未来的事情，推动公司做未来。马云说过：”明天很美好，今天很残酷，后天更美好，但是我们看不到明天就死亡了。”所以当一个领导者就是在今天、明天、后天，还有昨天之间，不断过滤和做决定。
哪些属于算不清的账呢？针对同样一件事，时间不同，对这件事的价值观选择就不同，根据价值观来筛选这件事合理不合理，而不在于这个事本身值多少钱，这笔账的算法就不一样了。比如同样100块钱，如果是用作赃款我就不做，用作善款我可能会做，但也不能全做，因为全做公司就无法持续发展了，中间还得留点儿利润。公司在决策的时候，赚钱不赚钱有时不是唯一性的标准，还有很多社会价值方面的考量。比如这件事是绿色环保的，即使少赚5%我也愿意做。价值观决定了公司是不是一个负责任、令人尊敬的公司，而做这样的公司常常是要花成本的。
同样一件事，究竟该跟谁做，也是很有讲究的，这很像女孩儿找老公，嫁给不同的人，命运绝对不同。很多人都不主张早恋，我的小孩儿有约会的时候，我却很鼓励她，她觉得很奇怪。纵观人类历史，你会发现幸福跟恋爱的起始年龄没关系，因为历史上没有一个特定的规律说几岁开始谈恋爱就一定行。《红楼梦》里的林黛玉13、14岁就恋爱了，过去现在也有很多女孩儿20多岁才恋爱；晚恋也不一定就幸福，早恋也有幸福、不幸福的，这跟年龄没关系。但是女孩儿跟谁恋爱绝对有关系，我关心这个，而不关心她什么时候开始。在孩子18岁以前我有监护人权利，只要求她在公开场合约会就行了。18岁以后这些都不再管。但是她跟谁恋爱，决定她一生成为什么样的人、过什么样的生活。如果她跟恋爱对象都很上进，比如俩人一起努力读书备考清华，那这个恋爱越早开始越好。如果她跟一个黑社会烂仔在一起，即使等到25岁开始恋爱也不行。公司也是一样，不在于做什么，而在于跟谁做。我们做新城国际项目，有很多选择对象：私人的、国企的、外资的，专业机构的、非专业机构的，甚至是来路不明的钱。早年我们不懂，只要给我们钱，我们都叫爹。后来发现不行，好钱才叫爹，坏钱我们不要。
我们选择跟香港置地合作做新城国际，按照合作方的要求，光中介费算下来就要付8000万，包括结构顾问、机电顾问等。在北京所有做公寓、住宅项目的没有一家花这么多钱的。当时很多人说我们是大股东，没必要花这么多钱，并担心对方会黑我们钱。可我觉得，人家是超级大款，大老远跑这儿来，不可能是为了占我们这点儿便宜。我们公司的情况很像嫁到城里的农村姑娘，觉得城里什么都贵、城里人不会过日子，比如在乡下河沟里洗澡不花钱，城里热水要收钱；在乡下不需要抹化妆品，进城买瓶洗面奶都得很多钱。但是如果不花这个钱，不改变原有的生活习惯，这个姑娘就不能入乡随俗成为城里人，而永远是乡下人。所以我说你要做城里人媳妇，这笔钱你就得花；我们既然要变成像人家一样的好公司，那我们就得付这个成本。现在我们感受到了好处：跟置地合作10年，我们的观念完全改变了，变成”城里人”了。我们在CBD做Z3的时候，另外一家合作伙伴也出现这种问题，老觉得我们花钱多，我跟那老板说你不想做城里人，那你就别花这钱；现在全世界最牛的建筑都花这钱，你不肯花，那就做一个乡下人的炮楼子吧。
找所有比我们强大的公司合作，这是我们的首选。这样我就不仅可以迅速成为城里人，还能再成为城里的贵族。千万不能找比我们还差的合作，这和对方的规模大小无关，而是它的价值观、做事方法、经验等等，可能会把我们往下拖。过去北京江湖女子有一句豪言壮语说”吃大款、喝大款、傍大款、消灭大款，最终自己成为大款”，这里除了”消灭大款”不能做，其余都是对的。人一生就是要找这样的机会，最终让自己成为”大款”。
什么时间做、选择什么样的价值观、跟谁做，这些考量使得每件事情可以有无限多的组合，这是困扰董事长做决策最多也是最难的一点。比如在上海做商用不动产，我们有10个亿，这个项目应该跟谁合作呢？如果没有好的合作伙伴，我们会选择不做。最近有机会跟香港置地一起投标项目，我毫不犹豫决定做，因为它是好公司。香港置地公司成立120年了，信用绝对好，他挣的钱都是干干净净的，和这样的公司合作，我们当然要做！选择一个新的合作伙伴，除了对方专业上要很强之外，我还希望这些专业能转化成万通未来的优势。决策的顺序永远是未来和现在要平衡，好和坏要取好，优和差我们取优。这样钱的作用才可以被放大到无限。
我们做立体城市的规划时，想请国外一家很牛的机构做顾问，我花钱请他，但是他不做。他说他没来过中国，对这里的人和做事习惯不了解。但是之前他跟香港置地是长期伙伴，有次他们见面时顺便提及：中国大陆有家叫万通的公司找我，你们了解吗？香港置地说这是个好公司，结果他马上给我们打电话，同意合作。所以过去的一个决策会带来后边很多事情。如果当时你碰上一个坏人，他不仅让你做不了城里人，还可能偷税漏税、行贿乱搞、拖你下水。各种决策的累积成就了企业的现况，现在我们没有欠钱，没有官司，因为一开始就决定跟好人在一起，近朱者赤，我们也变成了好人。董事长的工作，就是算这类算不清的账，算现在和未来，算是非善恶，算合作伙伴的优劣，在这个框架内决定用这些钱做什么。